GUIA DO INVESTIDOR EM IMÓVEIS NOS ESTADOS UNIDOS
Tudo o que você precisa saber para realizar um ótimo negócio nos Estados Unidos
Este guia foi preparado para aqueles que têm interesse em adquirir uma propriedade nos Estados Unidos e não sabem por onde começar. Entendemos que, para muitos, investir fora do Brasil ainda é uma novidade.
Afinal de contas, as inúmeras oportunidades, aliadas à estabilidade econômica do país e à garantia de retorno tornam essas ofertas irresistíveis para investidores de toda parte do mundo.
Por isso, preparamos este guia para melhor orientá-lo a respeito das principais dúvidas que existem em relação ao fechamento de negócios nos EUA.
Ao final deste guia, suas dúvidas, se ainda existirem, serão poucas, e você terá clareza de como funciona o processo. Prepare-se para realizar um investimento que, sem dúvida, será um dos mais importantes da sua vida.
SUMÁRIO
1. POR ONDE COMEÇAR: A ESCOLHA DA REGIÃO
Se você pretende comprar imóveis nos EUA, deve ter em mente um objetivo muito claro, pois isso pesará na escolha. Um executivo que tenha muitos negócios internacionais certamente optará por um pequeno e prático apartamento em Miami, ao passo que uma família de classe média alta preferirá investir em uma casa de condomínio na região de Orlando, na Flórida.
Em todo caso, tenha uma meta bem clara e definida, pois isso ajudará nossos corretores a encontrar a melhor oportunidade possível para você.
O destino mais procurado pelos brasileiros é, sem dúvida, a Flórida, com destaque para as cidades de Orlando, Miami e Boca Raton. Além da semelhança do clima, existem também os grandes parques temáticos, as diversas atrações turísticas e a grande comunidade de brasileiros que vive hoje na Flórida.
Mas, qualquer que seja a sua escolha, a WRA o ajudará na escolha da melhor região para investir, de acordo com o seu perfil. Marque uma entrevista para saber mais a respeito.
2. PROCURA E ESCOLHA DO IMÓVEL
Ao contrário do Brasil, todos os imóveis nos EUA ficam registrados em um único banco de dados, onde as imobiliárias e corretores americanos (Brokers e Realtors) têm acesso. Esse banco de dados, chamado MLS, mantém o registro de todas as propriedades que estão à venda ou foram vendidas.
Com isso, você não precisa ir de imobiliária em imobiliária para procurar imóveis, uma vez que tudo o que está à venda precisa necessariamente estar cadastrado no MLS.
Outra vantagem é a possibilidade de comparar preços e checar a atratividade da região, uma vez que áreas valorizadas impactam no preço dos imóveis.
A WRA, além de ter acesso a todas essas propriedades à venda, proporciona um serviço de excelência para cada um de nossos clientes, pois esse é o nosso principal diferencial. Portanto, se você estava buscando um corretor brasileiro na Florida, entre em contato conosco.
*Orlando tem a vantagem de estar perto de parques como a Disney e Universal, e receber turistas em todas as épocas do ano.
3. CONTA BANCÁRIA NOS EUA
Para realizar qualquer transação imobiliária, é necessário abrir uma conta em uma agência bancária nos EUA. Os documentos necessários são:
– Passaporte
– Visto válido e em dia
– Documento brasileiro com foto
– Comprovante de endereço
Com a nova conta bancária, você poderá realizar transferências do Brasil, obter talões de cheques e cartão de débito.
Caso você queira investir em um imóvel para obter renda passiva ou até mesmo construir casas na Florida com a WRA, é importantíssimo que você ou sua empresa tenha uma conta bancária ativa aqui nos EUA.
4. TRANSFERÊNCIA DE DINHEIRO DO BRASIL PARA OS EUA
Uma vez criada a sua conta, agora é o momento de fazer a transferência dos valores de sua conta no Brasil. O ideal é que a remessa seja feita através do Banco Central, utilizando o código “Remessa de Patrimônio”.
Desaconselhamos a transferência do dinheiro para uma terceira pessoa e sim através de uma empresa de câmbio registrada no Branco Central, pois o processo é mais seguro. Após a transferência, o dinheiro geralmente estará disponível em cerca de 48 horas. Mas está condicionado às operações de cada banco. Quanto a taxas, impostos etc., veja mais detalhes diretamente com o seu banco ou agência de câmbio de sua preferência.
A WRA possui uma rede de empresas parceiras especializadas em remessas internacionais. Entre em contato conosco para passarmos a lista de empresas. Nos também recomendamos que você negocie os valores e custos com cada uma delas independentemente. Pois quando estamos falando de valores altos, cada centavo fará uma diferença tremenda no resultado.
5. ABERTURA DE EMPRESA E IMPOSTO DE RENDA
Uma vez que seu imóvel passe a ser utilizado com fonte de renda, é necessário declará-lo ao Fisco americano. Entretanto, você pode deduzir todas as despesas que incidem sobre a compra ou financiamento do imóvel, por exemplo: condomínio, taxas, imposto predial e juros de financiamento. Os custos da viagem também podem ser incluídos.
Na maioria dos casos faz muito sentido para os investidores abrir uma empresa (geralmente uma LLC) para ser dono do imóvel. Essa simples manobra irá gerar muitos benefícios fiscais e proteção patrimonial para o investidor.
Na rede de parceiros da WRA, encontramos contadores especializados em montar estruturas societárias para investidores estrangeiros. Entre em contato conosco para saber mais.
6. EMPRESAS DE TÍTULOS
A compra de um imóvel nos EUA pode ser assessorada por empresas especializadas em garantir que o processo transcorra de forma totalmente legal, evitando dores de cabeça para o comprador. As empresas de título, como são chamadas, são compostas por advogados com permissão para atuarem no mercado imobiliário. São responsáveis por mais de 95% das transações imobiliárias americanas, e cuidam de:
– Avaliar a condição jurídica da propriedade;
– Avaliar a situação do proprietário perante a lei;
– Realizar a transferência do imóvel do vendedor para o comprador;
– Cuidar da transferência de dinheiro entre comprador e vendedor, via conta Escrow;
– Cuidar de toda a documentação legal do negócio e fazer a entrega das chaves.
As empresas de título possuem uma conta bancária especial chamada Escrow, destinada exclusivamente a receber os valores pagos na transação. O uso indevido dessa conta é totalmente ilegal, e a empresa responder juridicamente.
7. PREPARE O VISTO
Para realizar a compra, tenha em mãos um visto válido. Para a compra de imóveis e tomada de financiamentos, vale o visto B1/B2 (Visto para Turismo).
8. COMPRA VIA PESSOA JURÍDICA
Você também pode fazer a abertura de uma empresa nos EUA para realizar a compra do imóvel. A compra mediante pessoa jurídica possui algumas vantagens:
– Benefícios e reduções no Imposto de Renda;
– Não há imposto sobre doações;
– Não há FIRPTA;
– Responsabilidade civil limitada;
– Sigilo quanto ao nome do proprietário;
– Menos impostos. Para transferir a propriedade para um herdeiro, é cobrado o State Tax, que corresponde a até 40% do valor do imóvel.
Mas esse imposto não é cobrado caso a compra seja feita por pessoa jurídica.
Outra modalidade de compra pode ser a compra por pessoa física e posterior transferência do imóvel para a pessoa jurídica. Os custos desse tipo de operação costumam ser baixos.
9. FINANCIAMENTO BANCÁRIO
Existem bancos na Flórida que trabalham com financiamentos exclusivos para brasileiros. Se o seu banco possui agências nos EUA, pode ser uma boa opção criar a conta nesse mesmo banco. Para obter o financiamento, é necessário o seguinte:
– Aplicação do banco devidamente preenchida;
– Cópia do passaporte e visto;
– Carta de referência dos bancos, em inglês, mencionando os dados pessoais como nome completo, endereço nos EUA, data de abertura e saldo atual;
– Carta de referência do empregador, quando for o caso, também em inglês, mencionando o nome completo do empregado, seu endereço no Brasil, a data de início do vínculo empregatício, cargo, remuneração anual etc.;
– Cópia dos 3 últimos extratos bancários;
– Comprovante de residência no Brasil e cópias das contas de água e luz;
– Relação de ativos em nome do comprador.
Em alguns casos, o banco pode exigir outros documentos e informações que julgar necessários. O financiamento bancário funciona, normalmente, da seguinte forma:– 25% a 30% de entrada;
– Prazo de 30 anos com juros fixos de 4% a 6% ao ano nos 5 primeiros anos, e cerca de 2,0% a.a. nos anos seguintes (obs.: o teto máximo é de 11,45% ao final dos anos).
10. ESCOLHIDO O IMÓVEL, FAÇA A SUA PROPOSTA
Após escolher seu imóvel, o seu corretor a redigir uma proposta com todos os valores, formas de pagamento e prazos a serem cumpridos. O corretor WRA irá negociar e conduzir todo o processo para você com excelência e profissionalismo. Diferentemente do Brasil, a negociação aqui nos EUA é bem dinâmica e rápida.
11. OFERTA ACEITA
Com a oferta aceita, o próximo passo é fazer uma vistoria no imóvel. Nos da WRA recomendamos que o investidor contrate uma empresa de inspeção de casas. O custo é muito baixo e o relatório gerado pelo inspetor irá apontar todos os eventuais problemas que a propriedade tenha ou venha a ter no futuro. Essa simples ação pode economizar muito dinheiro com manutenção ou troca de equipamentos em uma propriedade. O comprado possui um prazo estipulado em contrato para fazer essa vistoria na casa e enquanto esse prazo estiver vigente, o comprador poderá desistir da compra se encontrar algo que o desencoraje a finalizar o negócio.
Além disso, é necessário que o investidor deposite um sinal (valor estipulado em contrato) na Title Company. Esse sinal é uma forma de demostrar boa fé do comprador e dar alguma segurança para o vendedor caso ele venha a desistir do negócio após o prazo de inspeção.
Uma vez que o comprador decida seguir em frente, a companhia de títulos (Title Company) irá agendar o “Closing”. Neste dia o negócio será efetivado e o comprador deverá transferir valores para conta da companhia de títulos que por sua vez se encarregará que pagar todas as partes envolvidas, impostos, emitir a escritura do imóvel e seu seguro, e cuidar da transferência de titularidade.
12. COMPRA FINALIZADA; E AGORA?
Uma vez que a compra esteja concluída, o passo seguinte será regularizar o imóvel nos serviços de luz, água etc. Muitas casas de férias incluem os serviços abaixo com o custo de aquisição de casa própria:
– Eletricidade
Você deverá acessar o site ‘www.fpl.com’, se cadastrar como novo cliente e seguir as instruções no site. Será necessário fornecer uma cópia do passaporte e um pagamento de caução (garantia), uma vez que você não é residente no país. Esse valor é devolvido integralmente no cancelamento do serviço.
– Água
Se o imóvel for uma casa, você deverá se dirigir pessoalmente até a prefeitura e fazer o seu registro. A WRA disporá de pessoal para acompanhar você durante o processo, que normalmente é simples e muito rápido. Se o imóvel for um apartamento, o valor da conta de água virá incluída no valor do condomínio.
– Internet e TV a cabo
Existem diversos provedores locais com ótimos pacotes, por preços muito menores do que os do Brasil. A WRA pode ajudar você a contratar o melhor serviço.
– Serviços gerais e reformas
Serviços de limpeza, piscina, lavanderia, jardinagem etc. costumam estar inclusos nos valores de condomínio de imóveis como apartamento ou localizados em condomínios fechados. Para as casas, eles devem ser contratados pelo proprietário.
No caso das reformas, estas são contratadas à parte. A WRA pode lhe fornecer uma relação de bons prestadores de serviços na região de Orlando – inclusive com atendentes que falam português.
13. ALUGUEL E VENDA DO IMÓVEL
Com um clima subtropical no Norte e no centro do Estado, e tropical ao Sul, a Flórida tem a vantagem de atrair turistas o ano inteiro. Apenas Orlando recebe em um ano mais turistas do que o Brasil inteiro costuma receber. O Brasil atingiu o recorde de turistas em 2018 com 6,6 milhões de visitantes.
Orlando recebeu no mesmo período 65 milhões de turistas. Isso mesmo, uma cidade recebeu praticamente o mesmo número de pessoas que um país inteiro! Não existe lugar melhor para se ter uma casa para alugar! Isso faz com que um imóvel tenha uma boa procura para ser alugado por temporada em praticamente todos os meses do ano.
O lucro líquido com aluguéis nos EUA fica em torno de 8% a.a., o que garante uma renda considerável que pode ser usada para pagar as prestações do seu financiamento. Consulte-nos para saber mais detalhes.