O cenário social, político e econômico do Brasil nos últimos anos é desmotivador e incerto. Cada vez mais o investidor brasileiro volta os olhos para o mercado americano, que continua como um dos mais seguros, estruturados e lucrativos do mundo. Nas últimas décadas investir em um imóvel para residir ou passar as férias nos Estados Unidos — principalmente na Flórida — fez dos brasileiros um dos maiores grupos de investidores estrangeiros no mercado imobiliário americano, que agora estão explorando e se interessando mais sobre como investir em imóveis comerciais nos Estados Unidos.
Este investimento é uma excelente alternativa para aplicar seus recursos em dólares com rentabilidade real. Os valores dos imóveis comerciais variam de acordo com seu tipo de contrato, localização e garantias, e estas propriedades podem abrigar negócios como restaurantes, supermercados, farmácias, bancos e comércio.
Investindo em Imóveis Comerciais
O rendimento e lucro de capital vem com a locação desses imóveis comerciais para grandes redes de lojas ou comércios locais, sendo que esses contratos de locação costumam ser de longo prazo. Um exemplo muito comum nos Estados Unidos é que as grandes empresas proprietárias de franquias — como Burger King, Taco Bells e Walgreens — constroem imóveis comerciais, com seu padrões e medidas, para então vendê-los a um investidor interessado. Assim estas empresas podem realmente aplicar seu dinheiro na atividade final e central de seu negócio, e não em propriedades imobiliárias.
Como funciona este contrato de locação?
A modalidade mais comum de contrato de locação comercial no mercado imobiliário americano é o chamado Triple Net Lease (NNN), onde o inquilino é responsável por encargos como impostos, taxas do imóvel, manutenção e seguro. O prazo desse contrato é usualmente de 20 anos, com 4 opções de renovar o contrato por 5 anos — ressaltando que essas renovações são de escolha exclusiva do inquilino, e o proprietário deve obrigatoriamente aceitar sua decisão.
Outro ponto importante é que o valor do aluguel permanece inalterado por toda a vigência do contrato – e multa rescisória é também inexistente, pois neste modelo de contrato não é possível ser realizada a rescisão. Se o inquilino quiser se alocar para outro imóvel antes do final do contrato ele deve continuar pagando o aluguel ou o sublocar durante o período restante. Esta garantia diminui o risco de negócio a quase zero para o investidor.
Como o proprietário tem quase nenhuma responsabilidade pela gestão e administração do imóvel, a preocupação com o investimento é bem menor e menos complicada. Esses contratos de locação com grandes redes de lojas, franquias ou agências bancárias são os mais procurados pelos brasileiros — e a maioria destes imóveis já entra no mercado com um contrato firmado e de longo prazo.
Rentabilidade do investimento
Os rendimentos típicos destes alugueis de imóveis comerciais são bem mais interessantes que os residenciais, uma vez que estima-se a rentabilidade entre 5 a 6 % ao ano. A média é maior se comparada com os mercados brasileiros, e um outra vantagem observada — principalmente na região da Flórida — foi o aumento deste tipo de aluguel desde 2013, em torno de 25% e com baixa vacância, com destaque para a cidade de Miami.
Podemos afirmar que, pela modalidade contratual e indicadores econômicos, investir em um imóvel comercial é estar seguro de um rendimento a longo prazo e em contínuo crescimento com a economia americana.
Financiamento
Os valores destas propriedades variam de acordo com a finalidade, localização e garantias inclusas no contrato. Um imóvel com um inquilino AAA pode variar de U$ 1 mi a U$ 3 milhões, por isto a opção do financiamento de parte do valor da propriedade pode ser a melhor alternativa. O processo de financiamento de imóveis para estrangeiros nos EUA é direto, com pouca burocracia e taxas baixas, diferente do Brasil.
Para os imóveis comercias os bancos dos Estados Unidos financiam até o 75% do valor bruto — o que depende das garantias individuais, análise de crédito, e receita líquida mensal da locação — e as taxas de juros anuais variam em 4.5%. O período do financiamento é usualmente de 10 a 25 anos. O ativo dado como garantia é o imóvel financiado, porém se o investidor tiver outros aplicações ou ativos em solo americano a taxa de financiamento pode ser melhor.
Quais bancos oferecem este financiamento a brasileiros?
Vários bancos americanos aceitam realizar financiamento de imóveis para estrangeiros, porém as instituições financeiras brasileiras presentes nos EUA — ou que tenham ligação com bancos brasileiros — oferecem vantagens para como traduções, conhecimento de nossa legislação e atendimento em português. Exemplos são o Citibank, Sunstate Bank e o Banco do Brasil Americas — representação do BB nos EUA. Abrir uma conta em um destes bancos facilita e muito o processo de compra do imóvel e envio de capital para os Estados Unidos. Como eles não exigem endereço no país ou o Social Security Number (CPF americano), o processo é simples e rápido.
Processo do financiamento
No primeiro momento o investidor deve apresentar a proposta de negócio, no caso a compra do imóvel comercial, identificando a propriedade e o contrato já assinado de compra e venda com o proprietário.
Os documento necessários e exigidos pela instituição financeira são:
– Declaração do Imposto de Renda do últimos dois anos;
– Um comprovante de renda ou holerite;
– Extrato bancário de sua conta no Brasil;
– Visto de Turismo válido para os EUA;
Apresentados estes documentos o banco analisará seu requerimento e a resposta da liberação — ou não — dos recursos virá em até 30 dias.
Qualquer pessoa pode iniciar a busca de um imóvel para investir nos EUA — não é necessário ter green card, conta bancária ou estar em solo americano — mas após finalizar o negócio e assinar o contrato de compra, o investidor precisará iniciar o processo de financiamento, abrir uma conta bancária e obter um visto válido para estar presente fisicamente no final da aquisição do imóvel.
Confira nosso post sobre financiamento de imóveis!
Taxas e Impostos
Os rendimentos obtidos com o aluguel destes imóveis estão sujeitos a taxação de acordo com a a tributação federal americana. No imposto de renda americano observamos a chamada taxação progressiva, ou seja, ela varia de 15% a 35% de acordo com a alíquota proporcional dos ganhos obtidos. Um ponto curioso é que as despesas como custos com o imóvel (ex. manutenção) podem ser deduzidas no imposto de renda americano.
Para fins do Imposto de Renda brasileiro, estes rendimentos estão sujeitos a taxação mensal obrigatória se o investidor for residente fixo no Brasil. Ter um contato confiável para realizar suas transações e pagamentos tributários é recomendável.
Para que o processo de aquisição de um imóvel comercial nos Estados Unidos ocorra com eficácia, segurança e rapidez é fundamental que o investidor seja assessorado por uma corretora de imóveis atuante e com experiência no mercado imobiliário americano.
Para isto, a WRA Real Estate Solutions selecionou corretores e profissionais de confiança, com currículo de sucesso no mercado e sempre buscando aprimorar e prestar a melhor assessoria para seus clientes e preparada para indicar os melhores profissionais em serviços essenciais e complementares como contadores e advogados. Nossa equipe tem plena capacidade de assessorar seus clientes, seja em português ou em inglês, em todo o processo de aquisição de um imóvel nos Estados Unidos!
